广信君达林智敏律师代理承租方，精准反击出租方“借费解约”企图

一、案情简介

本文已做全面脱敏处理，隐去相关人员的隐私信息（含办案机关、地名、楼栋铺号、自然人姓名、身份证、户籍、转账金额等）。

当事人为某商铺承租方，早年与出租方签长期租赁协议：水电、物业等杂费由承租方直交物业机构，租金按月提前付；合同约定欠付租金或约定费用、催告7日未缴且逾期满20天，出租方可单方解约。经营期间商铺阶段性闲置，当事人未及时结清当期物业费。出租方家属代收次月租金时仅口头给两周缴费宽限，未提及逾期即解约。

数日后出租方突送解除通知主张关系终止，自行收铺另租，继而起诉确认解约并索要违约金。受托后，团队调取历年微信记录、物业缴费凭证、租金流水，证实出租方早有转租牟利意图，物业费拖欠仅为借口，且欠费已全额补缴、物业未收滞纳金，出租方无实际损失。

二、出租方诉请与解约逻辑

原告（出租方）提三项诉求：确认解除通知当日合同解除；

以欠缴物业费为基数、按日1%计违约金（自催缴截止次日至解约通知日）；

诉讼费由被告负担。

其理由为：承租方长期拖物业费、微信催告无果，触发约定解约条件，逾期行为损其权益，故违约金与诉讼成本均应由被告承担。

三、承租方抗辩与法院采信

（一）我方核心辩护观点

1、未达根本违约与约定解约门槛：家属口头宽限两周内已全额补清物业费，不满足“欠费超20日”，出租方无权解约。

2、物业费系附随义务而非核心给付：核心义务为付租金，被告全程按期足额付租；物业免除滞纳金，原告无财产损失，违约金无据。

3、收次月租金等于事实认可继续履行：事后以杂费欠缴反言解约，真实目的为另租获利，属恶意单方违约。

4、原告先行锁铺收场另租构成违约：应退多收租金与保证金；因原告不配合转租致被告对次承租人赔偿、且吞没大额装修投入，保留另案追偿权。

（二）法院裁判要旨

合同有效，但家属催告仅限“限期缴费”未释明解约后果，原告短时发函与沟通本意相悖；租金始终按期付、仅物业费迟延且已补缴、无实损，属轻微瑕疵，不敌合同目的；

原告自行收铺另租系其单方行为致合同客观终止。故原告诉请无事实支撑，全部抗辩采纳被告方。

四、裁判结果

驳回原告全部诉讼请求；

案件受理费25元由原告自负；

不服可于判决书送达之日起十五日内递交上诉状及副本，上诉于对应中级人民法院。

五、实务启示

出租方常误以为“拖水电物业=直接解约”。

本案全胜关键在完整留存聊天、转账、缴费凭证，咬住“催告未告解约后果+宽限期内已补费”两点。法院对租赁单方解除权审查偏严，仅附随义务轻微违约一般不破局。承租方遇恶意解约，应第一时间固定证据、委托专业律师拆逻辑，以最小诉讼损耗保经营利益。

【关键词】​

广州合同纠纷律师；广信君达林智敏律师；商铺租赁合同纠纷；

承租方应诉代理；租赁单方解除权；物业费违约抗辩

【律师简介】​

林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，执业逾十五年，深耕民商事诉讼与仲裁，重点处理商铺租赁、房屋交易、商事违约、债权债务等合同争议案件，熟悉广州及珠三角各级法院合同类案件裁判尺度，累计办理数百件房屋租赁与商事服务合同纠纷，擅长从聊天记录、资金流水、书面合同中挖掘抗辩突破口，为承租方与个体经营主体提供应诉抗辩、损失追偿、合同风控全流程服务。