二手房双拼房交易遇查封，林智敏律师助力委托人获全额解约与赔偿

案情简介

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本案委托人是一对计划购置双拼住宅用于自住的夫妻。委托人通过中介与卖方夫妻分别签订了两份独立房产买卖合同，交易标的为两套物理上不可分割、需整体交付使用的房屋。签约当日，产权查询显示房屋无查封、无抵押，委托人遂依约分多笔支付了合计85万元的定金，并同步筹备首期款及装修事宜。

然而，在交易履行阶段，其中一套房屋在签约后不久即被外地法院查封，卖方刻意隐瞒了这一重大事实。直至双方前往银行办理资金监管时，委托人才知晓产权存在障碍。由于双拼房必须整体过户，单套查封导致整套物业无法交易。虽经协商签署了补充协议，约定卖方限期解封，但卖方未能履约，且在办理过户当日，两套房屋均被本地法院查封，交易彻底陷入僵局。委托人遂委托林智敏律师提起民事诉讼。

诉讼策略与核心主张

接受委托后，林智敏律师全面梳理了交易全流程证据，针对卖方根本违约的事实，向法院提出了五项核心诉求，总标的额达355.19万元：

1、解除合同：依据原《合同法》第九十四条，因卖方根本违约致使合同目的无法实现，请求解除两份《房产买卖合同》。

2、返还定金：依据原《合同法》第九十七条，要求卖方全额返还已收取的定金85万元。

3、支付违约金：依据补充协议中的违约条款及原《合同法》第一百一十四条，主张卖方支付违约金264万元。

4、赔偿损失：依据原《合同法》第一百零七条，要求赔偿装修、设计、律师费等实际损失共计6.19万元。

5、承担费用：请求被告承担案件受理费、保全费等全部维权支出。

庭审交锋与裁判观点

被告辩称：被告未委托律师，自行出庭抗辩称查封非其主观恶意，且其一直积极筹款解封，不存在逃避行为。其核心诉求仅为认为264万元违约金过高，申请法院调低。

法院裁判：法院经审理全面采信了原告方的主张。法院认为，卖方负有保证房屋无权利瑕疵的义务，其隐瞒查封事实并导致最终无法过户，已构成根本违约。关于违约金，法院综合考虑损失填平原则，将约定的264万元违约金酌情调整为100万元。鉴于该金额已足以覆盖原告的实际支出，法院不再另行支持6.19万元的额外损失赔偿，但完全支持解除合同及返还定金的请求。

判决结果

法院最终作出如下判决：

1、确认原、被告签订的两份《房产买卖合同》于2019年7月18日解除。

2、被告需向原告分别返还定金合计85万元（其中一人返还42万元，另一人返还43万元）。

3、两名被告需向原告共同支付违约金100万元。

4、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费由原被告双方按比例分担。

案件复盘与启示

本案从接案到胜诉，核心在于“补充协议”的及时补位。在发现查封的第一时间，林智敏律师指导双方签署了补充协议，将解封时限与高额违约金以书面形式固定，这成为了后续诉讼中认定卖方根本违约的关键证据。

实务中，许多购房者在面对双拼房、联名房等特殊交易时，往往忽略产权核查与违约条款的细化。本案提醒广大购房者，完整留存每一笔转账记录与沟通凭证，并在出现风险苗头时及时通过补充协议锁定责任，是维护自身合法权益最实在的底气。

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律师简介

林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人。深耕珠三角民商事合同纠纷领域十余年，主攻房屋买卖、商事合作、定金违约金类合同争议案件。林律师熟悉广东各地基层法院及中院对于房产类案件的裁判尺度，擅长梳理复杂交易证据链及细化合同违约追责条款，尤其在处理房屋查封、逾期过户、一房多卖等疑难案件中经验丰富，多次帮助当事人实现核心诉求。