广州合同纠纷案复盘：林智敏律师代理购房者反诉，追回132万余元

2006年，崔某以“借名买房”形式，借广州某村集体股民陈某之名，购入该村集体土地上的一套房屋。购房款37万元由崔某全额支付，此外她还向陈某支付了转名费。此后十几年，崔某一直住在这套房子里，物业费、维修基金、水电燃气全自己扛，又砸了十余万元搞装修。

到了2023年，陈某突然把崔某告上法院，说崔某不是本村集体经济组成员，《转名协议》违反土地管理法强制性规定，必须无效，要求崔某腾房、退房，还要补5万余元房屋使用费。案子送到林智敏律师手里时，表面看是“借名人必输”的局——集体土地房卖给外村人，合同效力很难保住。

但林智敏没去硬磕“合同有效”。她的判断很直接：依‌《合同法》第五十八条（现‌《民法典》第一百五十七条），合同无效后过错方要赔对方损失。陈某作为村股民，明知不能转给外村人还收转名费撮合交易，过错明显；崔某住十几年、装修十几万、房价早翻了几番，若只判退房不赔钱，等于让守房人血本无归。方向一定，立刻反诉。

本诉里陈某要四样：确认《转名协议》无效、崔某腾退返还房屋、付使用费5万余、诉讼费崔某担。林智敏代崔某答辩加反诉，逻辑分四层——

其一，不纠结效力，直接切到“无效后怎么赔”。把战场从“合同活不活”拉到“钱怎么算”，避免陷入无效辩论的泥潭。

其二，咬死陈某过错为主。村集体经济组织成员明知禁转仍收钱办事，十几年后房价涨了才来撕合同，动机是逐利不是维权，主要责任在原告。

其三，把崔某的“实际权利人”地位用证据焊死：37万购房款银行流水、转名费凭证、十余年物业维修水电票、装修合同发票现场照、邻居证言居住证明，一层层堆出“信赖利益”。

其四，主动申请司法评估。让专业机构把房屋市场现值、装修残值、楼面地价涨幅、升值差额全部量化，法官想支持也有数可采。

反诉请求四项：返37万购房款及利息；返转名费及利息；赔装修损失与房屋差价损失（按鉴定）；返物业费维修基金等维护费。

法院认了效力无效——集体土地住宅房，崔某非经联社成员，按《土地管理法》第六十三条，《转名协议》自始无效。

但处理后果时，法院照《合同法》第五十八条分了两步：财产返还+过错赔偿。采纳了林智敏“陈某主责、崔某信赖利益受保护”的主张，并直接采信评估报告数据。

判下来：确认协议无效；陈某向崔某返购房款37万、转名费、维修基金、物业费、门牌费等；赔房屋升值部分13万、楼面地价损失65万、装修损失12万；崔某收齐款项后腾房返还。

三项相加——37万本金+转名费及杂费+13万升值+65万地价+12万装修，总计132万余元。

林智敏在结案复盘里讲得直白：这案子胜在策略不在法条。死磕有效大概率败，接受无效、聚焦赔偿，局面就翻过来了。三个动作不能省——反诉要抢时间提，别等本诉打完了再说；十几年的缴费票、装修发票一张别丢，证据链断了信赖利益就悬空；司法评估必须主动申请，不评估，增值损失就是笔糊涂账，法官想帮也帮不上。

法律不奖懒人，也不该让住了十几年房的人净身出户。合同无效≠血本无归，这是本案给同类借名买集体房纠纷最实在的一句话。

作者简介

林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，中国政法大学法学硕士，曾于清华大学法学院刑事辩护高级研修班深造。现任广州市律师协会刑事专业委员会委员、广州市高州商会常务副会长。

执业至今，林律师已带领团队办理各类诉讼及非诉业务逾五千宗，在重大合同纠纷、房产争议及公司股权纠纷领域积淀深厚。他尤为擅长处理“逆风局”，秉持“务实、精准、高效”的办案风格，善于在僵局中挖掘突破口，将法理逻辑与实战策略深度融合。其撰写的《走私普通货物、物品罪的认定及有效辩护思路》曾获业内嘉奖，并作为副主编参与编写《我国刑法中的情节犯研究》。

本案正是其诉讼策略的绝佳体现：面对集体土地“借名买房”这一高风险雷区，他不纠结于必败的合同效力之争，转而主攻过错赔偿与司法评估，成功为当事人挽回132万余元损失。该案不仅展现了其在房产纠纷领域的独到见解，更为同类“合同无效”案件提供了极具价值的维权范本。

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