广信君达林智敏律师｜广州土地租赁合同纠纷，被告抗辩观点获法院全额支持

集体农用地违规出租、转租引发连环诉讼是珠三角土地租赁类合同纠纷高频案由，多数当事人会简单将全部损失归咎土地出租人，忽略自身缔约、转租重大过错。本文为本人代理出租方被告的真实办案心得，历经前序两级转租诉讼后，原告再次起诉我方委托人追偿全部损失。

办案全程围绕土地性质、转租过错、租金结清、损失归属四大核心抗辩点举证论证，最终审理机构全盘采纳我方代理意见，驳回原告全部诉求，可为同类农用地租赁追偿纠纷提供完整应诉思路参考。

一、案情介绍

本文已做全面脱敏处理，隐去全部具体办案机关及涉案人员隐私信息。

我方委托人作为土地出租方，与原告签订《租地合同》，将村集体土地出租给原告，约定场地用于停放、堆放车辆，租期五年。原告承租后，未取得我方委托人书面同意，擅自将整块土地整体转租给第三方，并从中赚取租金差价。

租赁履行期间，自然资源行政主管部门核查认定案涉地块绝大部分为农用地，不得擅自改变用途建设停车场，向我方委托人出具责令停止违法、恢复原状文书，场地随即无法继续停车使用。第三方承租人随即起诉原告，两级审理机构均认定转租合同无效，判令原告向第三方退还租金、赔偿场地建设损失并承担案件诉讼费用。

原告履行生效裁判付款后，认为全部损失根源在于我方委托人出租农用地，遂提起本次诉讼，主张我方委托人赔付其在前序案件产生的各项经济损失。原告自签约起明知地块属于村集体农用地，仍执意用于非农停车经营，且私自转租、放任第三方在场内施工改造，叠加双方早已完成租金清算退款，多重事实均指向原告自身存在主要过错，也是本次案件我方抗辩的核心事实基础。

二、原告诉讼请求

1、请求判令本案被告向原告赔偿经济损失；

2、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。案件审理阶段，原告申请增加诉讼请求，主张追加前序两级诉讼律师费、二审上诉费，大幅提高索赔总金额。

原告支撑诉求的核心逻辑：案涉土地为农用地，被告出租行为导致双方租地合同无效，原告因合同无效向前手第三方承担赔偿、诉讼费、律师费等支出，全部损失均应由出租方被告承担。

原告提交前序一审、二审生效裁判文书、银行转账履行凭证、律师费发票、上诉费缴费单据、租金退款收据等证据，用以证明损失真实发生，要求被告全额承担赔偿责任。

三、被告（我方）辩护观点与法院观点

（一）林智敏律师代理辩护观点

1、原告缔约时明知案涉地块属于村集体农用地，清楚农用地不得擅自用于停放车辆，仍自愿承租并约定非农用途，相关经营风险应当由原告自行承担，原告对合同无效存在重大过错。提交租地合同、村集体土地权属基础信息佐证地块属性，证明原告签约时具备完全判断能力。

2、原告未经我方委托人书面许可，私自整体转租土地，属于严重违约行为，第三方在场内搭建、改造场地均由原告主导同意，由此产生的建设损失、诉讼纠纷根源在于原告非法转租，相关损失不应转嫁出租方。援引《民法典》租赁合同转租相关条款，证明擅自转租过错归责原告。

3、双方租赁关系早已结清，我方委托人仅收取原告两个月租金，已一次性退还原告 4 个月租金，后续场地占用费不再收取，双方就租地合同权利义务清算完毕，不存在欠付、未退款情形，无需另行赔偿损失。提交租金转账记录、退款收据作为完整资金流水证据。

4、原告主张的前序案件受理费，属于审理机构依据双方过错分配的诉讼成本，不属于直接财产损失，无权向出租方追偿；同时原告在前序转租案件中本身被生效裁判认定存在同等过错，现要求我方委托人全额赔付损失，明显违背过错分担基本原则。

5、原告当庭增加诉讼请求后，未在审理机构指定期限补缴对应案件受理费，新增诉求依法不应纳入本案审理范围，审理机构仅应审查原始索赔请求。

（二）法院裁判观点

审理机构经完整核查案件证据与两级前序裁判文书，认可我方全部抗辩逻辑，作出核心认定：

其一，原、被告签订的租地合同因农用地违规非农使用归于无效，但双方均存在过错，原告擅自转租、赚取转租差价、明知土地性质仍违规经营，过错程度较重；

其二，原告向前手第三方的赔偿责任，基于其与第三方转租合同关系产生，损失由自身过错引发，不能全额转嫁给出租人；

其三，双方租金已清算完毕，原告收取第三方租金至场地交接日并获得转租收益，再主张出租方承担全部损失明显有违公平原则；

其四，原告新增诉求未按期缴纳诉讼费，视为放弃该部分主张。综合全案事实、资金流水、生效裁判认定的过错划分规则，审理机构全部采纳被告代理意见。

四、判决结果

1、驳回原告全部诉讼请求。

2、本案案件受理费 1351.5 元，由原告自行负担。

当事人如不服本次裁判，可在文书送达之日起十五日内递交上诉材料，并按对方当事人数提交副本，向上一级民事审理机构提起上诉。

五、案件总结

本次办案核心抓手就是抓牢原告两大硬伤：明知农用地仍承租、无许可私自转租，再搭配完整租金退款流水，形成完整抗辩证据链。实务里很多承租方败诉后会想着向上游出租人甩锅，却忽略自身过错占比更大。

个人实操感悟：农用地租赁纠纷不能只纠结土地性质，一定要梳理转租、资金结算、场地使用全流程细节，提前锁定对方过错证据。另外程序细节不能忽视，原告因未补缴诉讼费直接丧失新增款项索赔资格，也是本案降低对方诉求规模的关键一点。

六、核心关键词

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七、作者简介

林智敏律师，广东广信君达律所合伙人。深耕珠三角民商事合同纠纷领域十余年，长期处理土地租赁、场地转租、商铺厂房租赁、合作经营等各类合同争议案件，熟悉广州各地审理机构裁判口径，擅长从缔约过错、资金流水、合同履行细节构建完整抗辩与维权证据体系。

从业以来代理大量农用地违规出租、连环转租引发的追偿诉讼，多次在承租人起诉出租人索赔案件中，帮助出租方实现全部驳回原告诉请的胜诉结果。办案不局限单一法条适用，习惯结合前序关联生效裁判、行政查处文书、完整转账凭证综合论证过错比例，精准区分直接损失、诉讼成本、预期收益等不同款项的赔付边界。日常持续整理土地租赁类胜诉办案心得，输出实务干货内容，为企业、个人土地租赁交易提供事前风险防控、事后诉讼应诉全流程法律服务，擅长精准拆解同类案件争议焦点，最大化维护委托人合法财产权益。