案情简介

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当事人于2018年底承租一套住宅，月租金2450元，租赁保证金4900元，租期一年；合同未约定允许装饰装修，亦无家私交接清单。履约期间入户电子密码锁反复失灵，承租人多次报修，出租方仅作大门小额维修、拒换锁芯，独居承租人因安全隐患提出提前退租。

出租方收房后起诉，主张电费78.66元、水费5.86元、墙面地板修复36109.8元、水晶灯损失2000元、没收保证金4900元。受托律师梳理微信记录、门锁故障视频后提起反诉，主张出租方未尽维修义务违约在先，应双倍返还保证金9800元。

庭审围绕锁具维修责任、装饰损失范围、交房是否配灯三大焦点展开。

出租方本诉主张

出租方请求：

①支付2019.1.1-5.31电费78.66元、水费5.86元；

②赔偿修复费36109.8元；

③赔偿水晶灯2000元；

④没收保证金4900元。

其提交银行流水、退租聊天、现场视频、工程预算单、发票、中介证明、估价报告，称承租人单方退租、私贴墙纸地板胶、拆走灯具，构成根本违约。

承租方抗辩与反诉路径

1、修复费抗辩：贴纸铺胶可自行复原；收房日出租方报警阻拦复原，扩大损失自负；预算单夹带拆地砖地脚线等无关项，发票转账时间矛盾，涉嫌虚增。

2、灯具抗辩：交房为空房无清单，无购买发票及交房照片；中介与出租方有利害关系，不能证明确有水晶灯及价值2000元。

3、保证金抗辩：依‌《民法典》出租人负维修义务，锁具失修危人身安全，退租系行使抗辩非违约，反诉双倍返还9800元。

4、水电费无异议据实付。

法律依据含出租人维修义务、装饰损失认定规则及举证责任分配。

法院裁判逻辑

提前退租事实成立，没收保证金条款生效，驳回双倍返还反诉。

修复报价掺无关项目，36109.8元无完整证据链，酌定修复费5000元。

交房有灯但无购置凭证，2000元价值不成立，酌定500元。

门锁沟通记录真实，但不足证持续无法使用致合同目的落空，不支持出租方根本违约主张。

水电费无争议，全额支持78.66元+5.86元。

判决主文

①承租方付电费78.66元、水费5.86元；

②赔修复费5000元；

③赔水晶灯损失500元；

④保证金4900元由出租方没收；

驳回本诉其他请求、驳回反诉。

案件受理费902元（本诉877+反诉25），出租方负担219元，承租方负担683元。

实务复盘：被告应诉的破局点

接案时对方总索赔超8万。破局不在否认贴纸铺胶，而在咬住两段证据裂缝——修复预算夹带无关施工、水晶灯无原始购证，逐项质证把36109.8元压到5000元、2000元压到500元。承租人遇房东高额索赔易慌乱自认，实则紧扣“损失证据是否闭环、是否存在扩大损失”即可大幅降本；反诉虽败，但足额达成当事人预期，印证质证优于空谈法理。

关键词

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律师简介

林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，中国政法大学法学硕士，清华大学法学院刑事辩护高级研修班结业，任广州市律师协会刑事法律专业委员会委员、广州市高州商会常务副会长。

深耕民商事合同纠纷、知识产权犯罪（含假冒注册商标罪）及商事争议解决，常年办理广州地区房屋租赁、买卖、加盟股权等合同案件，擅从证据瑕疵切入制定应诉/反诉策略，多次在出租人高额索赔中帮承租人压降赔付；同时累计处理上百件商标类刑案，担任数十家企业法律顾问，熟悉广州本地审判尺度，注重拆解对方证据链与落地实操。